選址之開健身房工作室如何挑地段選房子
發布：2019-01-21
來源：未知
作者：管理員
兵馬未動，糧草先行，不管做什麽項目，預算是準備工作的第一步，工作室的預算相對比較簡單，預算項目不多，大致羅列一下：
![健身工作室選址]()
1. 工作室模式
比如開體能工作室和康複工作室對場地要求肯定不一樣，要開空中瑜伽工作室，那麽層高是硬指標，如果要砸輪胎，那就要考慮底層，等等，可以結合自身的模式來考慮選址的前提條件。
2. 定位人群
一定要了解你的潛在用戶以及他們在哪，在CBD商務區開一家廉價工作室顯然不靠譜，是做商務區還是居住區，是小白用戶還是硬核用戶都有很大差別。
3. 大概區域
要考慮和你住所的距離和交通，如果每天去工作室的路上要耗費2小時，除了浪費時間外，也是非常耗費精力的事情，盡可能找近的，當然如果你是租房住就不存在這些問題了。
4. 預算
其實預算不是自己有多少錢就是多少預算，預算是算出來的，就是要看投入產出比，比如在市中心租金肯定貴，但是人多，所以市中心的預算高一些也合理，關鍵是要看你預算的房租成本能否被利潤涵蓋掉（以後再說說工作室怎麽算賬）
什麽是好地段？
什麽是好房子？
其實沒有好房子的定義，因為對於不同業態的工作室，好房子的定義是不同的，所以這裏就以一家普通的健身工作室為例來說，看看哪些因素是在租房時必須考慮的：
1. 毛坯房還是裝修房，除非接手其他工作室，否則盡量選擇毛坯的，裝修成本小，裝修周期短。
2. 層高要足夠，建議盡量選4米左右的層高，2米5那種標準辦公樓層高不適合開工作室。
3. 是否有上下水，很多寫字樓是沒有上下水的，所以如果準備隔淋浴間的話，是否有上下水必須要問清楚。
4. 是否能裝空調，部分玻璃外牆的寫字樓不允許業主自己裝空調的，一般有中央空調，但有些物業可能周末和下班後是不開中央空調的，這個需要特別注意，第一次租房的話很少會考慮到這點。
5. 停車是否方便，發現很多住的很近的會員來健身都是開著車的...
6. 房屋結構和采光，盡量避免選擇各種怪異造型的房屋，以免空間浪費，這裏需要說下采光很重要，客戶進來後看到工作室是否寬敞亮堂是決定是否買單的重要因素。
7. 房屋承重與隔音，如果大重量的器械或者要經常摔器械的盡量選底層，再高的層高樓上砸杠鈴，樓下都能聽的清清楚楚的。
8. 租房前問清楚物業和房東是否能用來開設工作室，有些房東是會介意的，租房時問清楚，簽訂合同時也要寫明。
9. 建築麵積與使用麵積，租房時說的麵積都是建築麵積，你實際能拿到手使用的是使用麵積，使用麵積/建築麵積就是得房率，有些得房率隻有60%，就是你花了租200平方的錢，實際隻有120平方。
10. 樓層，之前有說過底層一般來說比較適合開工作室，但是寫字樓的2、3層也是可以的，再高就不推薦了，尤其到了早高峰，上下電梯等待時間很長，用戶體驗就會很差。
11. 承重梁和牆體，如果你的工作室需要在頂上或牆上安裝需要承重的架子或器械的，那尤其要注意，一定要問清楚牆體是混凝土還是泡沫牆，後者是不能承重的。
12. 是不是一個好物業，可以先問下已經入住的公司，看看他們對這裏的物業的看法，我知道有些物業的管理是非常混亂的，電費水費是隨意收取的，而且還要你預支下個月的電費，別驚訝，這還是在上海。
如何找到好房子？
·固定支出，房租、水電等，房租一般是壓二付二、也可能是壓三付一，各地情況不一，我準備了8個月（包括押金）的房租費用，最好能準備10個月的租金，這樣比較保險些。房租隻考慮4元（這裏不是絕對的，需要計算產出比，同時也要顧及你的總預算）以下的。
·人員開銷，也需要準備半年以上的預算，提成製的話隻要算底薪就可以了，如果你找的地方比較偏一些，那麽你還要考慮員工的住宿，否則招教練就會是難題。
·裝修費用，這是一次性費用，不差錢的話，裝修是值得投資的，錢不多的就要算的精細些了，這是個大窟窿，以後會有篇幅說到。
·器材費用，這個和裝修一個道理，不差錢的可以買些好的，一般健身工作室的器材可以數得過來，類型也差不多，多看幾家就知道了，買什麽器材和工作室麵積、課程設置、工作室定位都有關係，幾項需要綜合起來考慮。
·推廣運營，這個比較複雜些，現在大多數工作室的模式是依靠一些流量平台從線上導流，比如百度糯米、大眾點評等，有些需要收費，事先谘詢一下，預留這部分的預算。
·其他費用，水、電、寬帶、耗材、亂七八糟的小東西。
所有費用整理成excel表格，能詳細的就盡量詳細，詳細不了的就往大的寫，多一些冗餘，錢多準備些沒用壞處，少了就麻煩了。
其實預算不是那麽容易寫的，在做預算前，我已經基本確定了需要租的場地的麵積範圍、裝修風格、所要購買的器材種類和品牌等，這些是需要花很多時間去調研的。這裏先說下工作室的麵積，麵積決定了工作室能容納多少學員同時上課，關係到你的收入天花板，但也不是麵積越大越好，最小建議150平以上（是使用麵積哦，現在很多商用房的得房率隻有60%多），差不多可以容納4-5名學員同時上課（1對1私教），再多的話當然可以擠，但是用戶體驗就差很多了。大於150平需要慎重考慮，還是成本問題，考察了不少工作室，其實教練閑置率還是很高的，平均一天能上4節課以上的鳳毛菱角，你可以很容易的算出投入與產出比，是不是可以支撐大麵積的房租。場地是私教工作室最重要的環節之一，
準備策劃開工作室後，就開啟了全城尋房的工作，畢竟，工作室的位置、格局基本可以確定你能否賺錢甚至能開展的項目，選址有很多不確定性，但是有以下幾點在選址找房前是需要確定下來的：
1. 工作室模式
比如開體能工作室和康複工作室對場地要求肯定不一樣，要開空中瑜伽工作室，那麽層高是硬指標，如果要砸輪胎，那就要考慮底層，等等，可以結合自身的模式來考慮選址的前提條件。
2. 定位人群
一定要了解你的潛在用戶以及他們在哪，在CBD商務區開一家廉價工作室顯然不靠譜，是做商務區還是居住區，是小白用戶還是硬核用戶都有很大差別。
3. 大概區域
要考慮和你住所的距離和交通，如果每天去工作室的路上要耗費2小時，除了浪費時間外，也是非常耗費精力的事情，盡可能找近的，當然如果你是租房住就不存在這些問題了。
4. 預算
其實預算不是自己有多少錢就是多少預算，預算是算出來的，就是要看投入產出比，比如在市中心租金肯定貴，但是人多，所以市中心的預算高一些也合理，關鍵是要看你預算的房租成本能否被利潤涵蓋掉（以後再說說工作室怎麽算賬）
什麽是好地段？
健身工作室開一半關一半，一點也不誇張，地段幾乎是絕大多數原因，所以地段是開一家工作室要考慮的首要也是最重要的原因，是不是一個好地段的判定方式有很多，說幾點我覺得比較靠譜的方式：
1.附近3公裏範圍覆蓋了多少小區，可以打開百度地圖看，再找幾家做的不錯的工作室，看看他們周圍3公裏的小區是不是比你選的地方還要多些？
2.附近有沒有商業健身房，如果有2、3家商業健身房在附近，說明這個地段八九不離十了。
3.交通是否方便，如果幾分鍾就能步行到地鐵線，那你的工作室能吸引的不僅是周邊人群了，還可能吸引地鐵沿線的人群。
4.遠離高速路、斷頭路，盡量選擇被社區或寫字樓包圍的區域，四周都可以有流量進入，如果靠著高速路或斷頭路，也意味著失去了至少1/4的流入路徑。
5.觀察一下所選區域內健身房的人數，上午下午晚上都要觀察一下，如果連晚上來健身的人也不是很多的話，就要考慮一下了，也許這個區域在未來幾年會成熟，現在是不是能支撐你的運營呢？
6.考慮下所選區域的工作室密度，現在的工作室正趨於同質化，如果在一堆工作室紮堆的地方再去湊熱鬧就沒必要了。
以上6點可能不足以幫你篩選出好的地段，好的地段還需要你多走多看...
什麽是好房子？
其實沒有好房子的定義，因為對於不同業態的工作室，好房子的定義是不同的，所以這裏就以一家普通的健身工作室為例來說，看看哪些因素是在租房時必須考慮的：
1. 毛坯房還是裝修房，除非接手其他工作室，否則盡量選擇毛坯的，裝修成本小，裝修周期短。
2. 層高要足夠，建議盡量選4米左右的層高，2米5那種標準辦公樓層高不適合開工作室。
3. 是否有上下水，很多寫字樓是沒有上下水的，所以如果準備隔淋浴間的話，是否有上下水必須要問清楚。
4. 是否能裝空調，部分玻璃外牆的寫字樓不允許業主自己裝空調的，一般有中央空調，但有些物業可能周末和下班後是不開中央空調的，這個需要特別注意，第一次租房的話很少會考慮到這點。
5. 停車是否方便，發現很多住的很近的會員來健身都是開著車的...
6. 房屋結構和采光，盡量避免選擇各種怪異造型的房屋，以免空間浪費，這裏需要說下采光很重要，客戶進來後看到工作室是否寬敞亮堂是決定是否買單的重要因素。
7. 房屋承重與隔音，如果大重量的器械或者要經常摔器械的盡量選底層，再高的層高樓上砸杠鈴，樓下都能聽的清清楚楚的。
8. 租房前問清楚物業和房東是否能用來開設工作室，有些房東是會介意的，租房時問清楚，簽訂合同時也要寫明。
9. 建築麵積與使用麵積，租房時說的麵積都是建築麵積，你實際能拿到手使用的是使用麵積，使用麵積/建築麵積就是得房率，有些得房率隻有60%，就是你花了租200平方的錢，實際隻有120平方。
10. 樓層，之前有說過底層一般來說比較適合開工作室，但是寫字樓的2、3層也是可以的，再高就不推薦了，尤其到了早高峰，上下電梯等待時間很長，用戶體驗就會很差。
11. 承重梁和牆體，如果你的工作室需要在頂上或牆上安裝需要承重的架子或器械的，那尤其要注意，一定要問清楚牆體是混凝土還是泡沫牆，後者是不能承重的。
12. 是不是一個好物業，可以先問下已經入住的公司，看看他們對這裏的物業的看法，我知道有些物業的管理是非常混亂的，電費水費是隨意收取的，而且還要你預支下個月的電費，別驚訝，這還是在上海。
如何找到好房子？
尋址常見渠道：
1.中介公司
雖需要付出一定費用，但好在省了心，價格談判有了中間人，房子的“安全”更有確保。城市越大越發達，中介服務也相應越專業與發達；小型城市的中介可能覆蓋範圍較小，不專業（個體戶或無證），更依靠人際關係紐帶作為信息來源與背書保證。
2.通過親友熟人等人脈尋找。
3.自己尋找，如58同城、百姓網、當地生活服務網站或論壇、街邊布告、報紙廣告等等。
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1.【各種人體分析儀，體重秤】
3.【踏步機，樓梯機，沙灘跑漫步機，爬行機，攀爬機】
3.【360綜合訓練器、TRX訓練架、Crossfit綜合訓練架】
4.【大飛鳥、小飛鳥、普拉提全套】
5.【八角籠、拳擊擂台、超級拳靶、沙袋、大輪胎】
6.【各種私教小器械、瑜伽球，瑜伽墊，啞鈴，杠鈴，壺鈴，牆球等力量小器械】
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